New Jersey Immobilien Lexikon

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A

Absentee Owner

Der Eigentümer einer Liegenschaft, der diese nicht selbst bewohnt. In der Regel werden diese Liegenschaften von einem Property Manager verwaltet. Diese Form des Liegenschaftenbesitzes ist in Ocean City häufig anzutreffen, da viele Immobilien als Zweitwohnungen, Investitionen oder als Altersvorsorge erworben werden.

Abstract of Title

Eine Zusammenfassung der Eigentumsübertragungen, Belehnungen und anderen Informationen bezüglich einer Immobilie. Ein Abstract of Title wird von spezialisierten Juristen bei Bedarf - in der Regel bei Handänderungen - zusammengestellt. Mit einem Abstract of Title sollen die Eigentumsverhältinsse einer Immobilie umfassend beleuchtet werden.

Accretion

Allmähliches Hinzufügen von Land durch natürliche Kräfte, wie zum Beispiel Wind, Gezeiten oder Ablagerungen in Wasserwegen. Siehe auch Alluvium.

Acre

Amerikanische Masseinheit für Fläche. Eine Acre umfasst genau 4047 m2 oder 43'560 sqft. Weitere Umrechnungsfaktoren finden Sie in unserer Umrechnungstabelle.

Actual Notice

Information, die eine Person wahrgenommen hat, durch Beobachten, Hören oder Lesen. Eine Actual Notice hat in der Regel die gleiche rechtliche Bedeutung wie eine Eintragung in ein öffentliches Register (Constructive Notice).

Adult Community

Eine geplante Siedlung (Community) in der gemäss der Vorschriften der Owners Association nur Bewohner ab einem gewissen Alter (meist 55 Jahre) permanent leben dürfen. In gewissen Adult Communities kann ein kleiner Anteil (typisch bis 20-30%) der Bewohner auch jünger sein.

Alluvium

Die Zunahme von Landfläche verursacht durch kontinuierliche, nicht direkt wahrnehmbare natürliche Kräfte (zum Beispiel Sand- oder Schlammablagerungen an Flussufern). Siehe auch Accretion.

Apartment

Mietwohnung. Siehe auch Condominium.

Appraisal

Schätzung des Marktwertes (Market Value) einer Immobilie. Ein Appraisal sollte von einem spezialisierten und lizenzierten Appraiser durchgeführt werden. Eine solche Bewertung gehört u.a. zu einem Antrag für einen Hypothekenkredit (Mortgage).

Assessed Value

Der vom County oder City Property Appraiser festgelegte Wert einer Immobilie für Steuerzwecke (Property Tax). Siehe auch Market Value.

Assumed Mortgage

Eine vom Verkäufer übernommene Grundpfandschuld (Hypothek). In der Regel können mit der Übernahme einer bestehenden Hypothek Gebühren (Origination Fee, Points) eingespart werden.

Average Price

Durchschnittspreis (arithmetisches Mittel). Siehe auch Median Price.

B

Balloon Payment

Die Restzahlung einer teilweise amortisierten Hypothek (Mortgage) mit der die verbleibende Schuld getilgt wird.

Bargain and Sale Deed

Dokument für die Eigentumsübertragung (Deed) in dem der Verkäufer (Grantor) dem Käufer (Grantee) keinerlei Garantie in Bezug auf die Qualität des Eigentums macht. Falls spätere Ansprüche auf das Eigentum auftauchen, ist es Aufgabe des Käufers, diese abzuwehren. In einem solchen Fall ist der Abschluss einer Titel Insurance besonders empfohlen.

Bargeld

Die amerikanische Gesetzgebung verlangt, dass Immobilientransaktionen, die mit Bargeldbeträgen ab USD 10'000 abgewickelt werden, der US Steuerbehörde (IRS) gemeldet werden.

Broker

Siehe Real Estate Broker.

Business Opportunity

Ein bestehendes Gewerbe oder Unternehmen. Wenn Sie in den USA eine Business Opportunity (Gewerbe) kaufen, übernehmen Sie in der Regel

In den meisten Fällen ist die Liegenschaft (Immobilie) nur gemietet und gehört nicht zum Gewerbe. Somit ist die Liegenschaft in den meisten Fällen nicht Bestandteil beim Kauf eines Gewerbes. Typische Ausnahmen sind hier Hotels/Motels. Die gewerblichen Immobilien werden als Commercial Properties gehandelt.

C

Cash

Siehe Bargeld.

Cashier's Check

Bankcheck, der durch die ausstellende Bank garantiert wird. Ein Cashier's Check ist das übliche Zahlungsmittel bei der Eigentumsübertragung (Closing).

Closet

Begehbarer Kleiderschrank oder Wandschrank.

Cloud on Title

Eigentum (Title) mit potentiellen Altlasten, d.h. spätere Ansprüche von früheren Eigentümern oder Pfandhaltern.

Closing

Abschliessende Veranstaltung, an der die Eigentumsübertragung und die Finanzierung der Liegenschaftstransaktion durchgeführt werden. Hier treffen sich Verkäufer, Käufer, deren Vertreter und die finanzierenden Institute. Es ist empfohlen, dass der Käufer den fälligen Betrag mittels eines Cashier's Check begleicht.

Weitere Hinweise zur Kaufabwicklung von Immobilien in New Jersey.

Closing Costs

Closing Costs sind Kosten, Steuern und Gebühren, die mit dem Abschluss einer Immobilientransaktion in New Jersey verbunden sind. Diese Kosten werden zwischen dem Käufer und Verkäufer gemäss den Vorgaben im Kaufvertrag aufgeteilt.

Einige der Closing Costs sind zwingend dem Verkäufer oder Käufer zugeordnet (gesetztliche Vorgabe). Die Übernahme anderer Kosten ist zwischen Käufer und Verkäufer verhandelbar. In der Regel erstellt der Darlehensgeber im Rahmen des Darlehensantrags eine erste Schätzung der zu erwartenden Abschlusskosten.

Folgende Closing Costs fallen in der Regel bei einer Finanzierung an:

Die Aufteilung der Steuern gehört ebenfalls zu den Closing Costs

Versicherungsprämien

Closing Statement

Abrechnung per Stichtag der Eigentumsübertragung (Closing). Hier werden alle aufgelaufenen Kosten, geleisteten Anzahlungen (Deposit), bestehende und neue Hypotheken (Mortgage), Steuern und Abgaben, Kommissionen (Commission), Gebühren und der vereinbarte Kaufbetrag miteinander verrechnet, so dass am Ende alle Parteien zufriedengestellt sind und die Transaktion abgeschlossen werden kann. Das Closing Statement umfasst alle Closing Costs.

Club House

Viele Communities haben ein Club House. Das Club House wird für unterschiedlichste Anlässe genutzt. Unter anderem finden hier die Mitgliederversammlungen der Home Owners Association und ähnliche Anlässe statt. Das Club House kann von den Bewohnern für spezielle Anlässe auch gemietet werden.

CMA (Comparative Market Analysis)

Eine Comparative Market Analysis ist ein Mittel zur Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie. Hier werden vergleichende Daten von Immobilientransaktionen ausgewertet, um den aktuellen Marktwert anzunähern. Es werden hier grundsätzlich Transaktionen zu Hilfe genommen, die innerhalb der vergangenen 12 Monate in der gleichen Region mit ähnlichen Objekten stattgefunden haben.

Commercial Property

Als Commercial Properties gelten in New Jersey Objekte mit 5 und mehr Wohneinheiten, Geschäftsliegenschaften und Land mit einer Grösse von über 10 Acres.

Community

Eine in New Jersey mehr und mehr übliche Form von Wohnsiedlungen. Eine grösseres Grundstück wird von einem oder mehreren Developern aufgeteilt, bebaut (mit Single Family Homes, Townhomes, Villas und/oder Condominiums) und an individuelle Eigentümer verkauft. Alle Eigentümer sind nun Mitglieder dieser Community. Diese ist eine rechtlich definierte Einheit mit entsprechenden verbindlichen Regeln (Restrictive Covenants). Meist bestehen verschiedene Gemeinschaftseinrichtungen (Schwimmbad, Fitnessraum, Club House, Zugangsgate (Gated Community), Sicherheitsdienst, etc.) , die von einer Management Organisation verwaltet und betreut werden.  Eine Community kann aus mehreren Subdivisions bestehen. In den einzelnen Subdivisions ist dann jeweils nur eine bestimmte Art der Bebauung zulässig, z.B. Einfamilienhäuser, Villas oder Condos. Die Communities werden von den Eigentümern über die Home Owners Associations (Legislative) gesteuert.

Condominium/Condo

Eine Eigentumswohnung (Appartement) die in einem entsprechenden Gebäude, resp. einer Siedlung gelegen sein kann. Der Normalfall in Ocean City: Zwei möblierten Condos unter einem Dach.

Condo Association

Ein Gremium, das von den Eigentümern der Eigentumswohnungen (Condominiums) gewählt wird. Die Condo Association ist für die Verwaltung und Betreuung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudebereiche und für den laufenden Unterhalt zuständig.

Condo Hotel

Ein Hotel, das aus Eigentumswohnungen (Condos) besteht. Die vom Bauherrn bereits möblierten Eigentumswohnungen werden einzeln an Investoren als Ferien- oder Zweitwohnungen verkauft. Die Eigentümer können die Wohnungen - und die Hotel-Infrastruktur - nach Belieben nutzen. Während der Abwesenheit der Besitzer können sie die Wohnungen dem Hotel zur Verfügung stellen. Einen Teil der Einnahmen für die Hotelnutzung der Wohnung erhält der Besitzer.

Dieses Modell ist ebenso interessant für Investoren, die primär von der Hotelnutzung der Wohnungen profitieren möchten.

Constructive Notice

Das Eintragen eines Dokuments in ein öffentliches Register, damit die Öffentlichkeit entsprechend informiert ist. Im Umfeld von Immobilien werden in der Regel die Eigentumsübertragung (Deed), die Hypotheken (Mortgages) und allenfalls vorhandene Pfandrechte (Liens) eingetragen. Siehe auch Acutal Notice.

Contract

Vorvertrag, der das Interesse am Kauf einer Liegenschaft bekundet. Je nach Ausprägung des Vorvertrages können die Parteien mit oder ohne finanzielle Konsequenzen zurücktreten. Der Vorvertrag wird in der Regel mit einem Deposit untermauert. Beispiel: Falls der potentielle Käufer aus dem Vorvertrag vertragswidrig zurücktritt, kann der Verkäufer einen Teil oder das gesamte Deposit als Schadenersatz einbehalten.

Der Vorvertrag kann für beide Parteien Rücktrittsbedingungen enthalten, unter denen die Auflösung ohne Kostenfolge möglich ist (z.B. Sicherstellung der Finanzierung, Verkauf des jetzigen Hauses, etc.). Die Immobilientransaktion wird erst mit dem Closing abgeschlossen.

Cooperative, Co-Op

Wohnhaus oder Wohnsiedlung, bei der die einzelnen Wohneinheiten einer Gesellschaft (Corporation, LLC) oder einer Treuhandgesellschaft (Trust) gehören. Die Eigentümer erwerben jeweils einen Anteil an der Gesellschaft. Die Anteilseigner erhalten von der Gesellschaft einen speziellen Mietvertrag für ihre Wohneinheit. Je nach Ausprägung der Cooperative ist die Gesellschaft nicht nur verantwortlich für die gemeinsam genutzte Infrastruktur, sondern auch für den Unterhalt der einzelnen Wohneinheiten.

County

Bezirk, resp. erste Untereinheit eines Staates (Bundeslandes) in den USA. In New Jersey gibt es 21 Counties. New Jersey hatte bei der Volkszählung 2000 knapp 9 Millionen Einwohner und entspricht in der grosse dem Bundesland Hessen

Country Club

Eine Community mit einem sehr umfangreichen Dienstleistungsangebot. Dies kann - neben dem Club House, Schwimmbad, Fitnesscenter, Tennisanlagen, etc. - auch ein eigenes Restaurant und ein Postbüro umfassen. Häufig führt das Management auch soziale und künstlerische Veranstaltungen für die Bewohner und Mitglieder durch. Wenn Sie ein Objekt in einem Country Club erwerben, muss häufig eine Mitgliedschaft miterworben werden.

D

Deed

Unterzeichnetes und eventuell notariell beglaubigtes Dokument, das die Übertragung von Eigentum dokumentiert. Es gibt unterschiedliche Qualitäten (Garantien des Verkäufers bezüglich des Grundstücks) von Deeds, z.B. Quitclaim Deed, General Warranty Deed, Special Warranty Deed und Bargain and Sale Deed.

Deposit

Anzahlung anlässich des Abschlusses des Vorvertrages (Contract).

Development

Geplante Siedlung von Eigenheimen, die in der Regel von einem Developer erstellt wird und direkt verkauft wird. Siehe auch Community.

Duplex

Ein Doppeleinfamilienhaus.

E

Easement

Ein bestimmtes Recht eines Grundbesitzers an einem Grundstück oder einer Immobilie eines anderen. Dies sind zum Beispiel Durchgangsrechte von Nachbarn oder Durchleitungsrechte von Wasser- oder Elektrizitätswerken.

Eminent Domain

Ein verfassungsrechtliches Recht des Staates, Grundstücke von Privaten für die öffentliche Nutzung zu enteignen. Eine solche Enteignung muss zu marktüblichen Konditionen entschädigt werden. Die Kompetenz für Enteignungen liegt in der Regel bei den Gemeinden.

Gemäss einem aktuellen - und umstrittenen - Urteil (Juni 2005) des Obersten Gerichtshofes können Enteignungen auch für privatwirtschaftliche Projekte erfolgen, die zur wirtschaftlichen Entwicklung einer Region beitragen, wie zum Beispiel für Geschäftsgebäude, Hotels  oder Einkaufszentren. Die einzelnen Gliedstaate können dieses Recht einschränken. Ob und in welchem Rahmen sich dieses Urteil in New Jersey auswirken wird, ist erst in den nächsten Monaten und Jahren absehbar.

Encroachment

Unbewilligte Nutzung des Grundeigentums eines anderen.

Encumbrance

Ein Pfand (Lien), eine Forderung (Claim) oder eine Verpflichtung (Liability), welche das Eigentum (Title) einer Immobilie beeinträchtigen oder mit dem Eigentum zusammen hängen.

European-Style Cabinets

Kücheneinrichtung mit Schränken ohne Verzierungen und manchmal ohne Griffe bei Türen und Schubladen.

Fair Housing Act

Amerikanische Gesetzgebung auf Bundesebene, die Diskriminierung beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien verbietet.

Fee Simple, Fee Simple Absolute

Ein umfassendes, vollständiges und uneingeschränktes Eigentum an einer Immobilie.

F

Finanzierung

Amerikanische Hypothekarinstitute finanzieren in der Regel 70% des Schätzwertes einer Immobilie bei einem Erwerb durch Europäer, ohne dass eine aufwendige Prüfung vorgenommen wird. Ein höherer Fremdkapitalanteil ist mit etwas Unterstützung der europäischen Hausbank ebenfalls möglich.

Gated Community

Nachbarschaft (Community oder Subdivision), die eingezäunt ist und nur durch automatische oder durch von Personal überwachte Tore betreten werden kann. Durch diese Vorkehrungen kann ein höheres Gefühl von Sicherheit vermittelt werden.

G

General Warranty Deed

Beste Form der Eigentumsübertragung (Deed) für den Käufer (Grantee). Mit einem General Warranty Deed übernimmt der Verkäufer (Grantor) die Garantie, dass er bis auf weiteres alle Forderungen von Dritten in Bezug auf Eigentum an der Immobilie auf eigene Kosten abwehrt.

Grantor

Der Übertrager eines Eigentums (Verkäufer). Der Begriff Grantor wird u.a. in Deeds (Dokument für die Eigentumsübertragung) verwendet.

Grantee

Der Empfänger eine Eigentumsübertragung (Käufer). Der Begriff Grantee wird u.a. in Deeds (Dokument für die Eigentumsübertragung) verwendet.

H

Handyman Special

Renovationsbedürftige Immobilie, die mit einem entsprechenden Preisnachlass angeboten wird.

Home Owners Association (HOA)

Die Home Owners Association ist die Vereinigung der Eigentümer in einer Community oder Subdivision. Die HOA unterhält und verwaltet die gemeinsam genutzte Infrastruktur, wie Strassen, Beleuchtung, Schwimmbad, Club House, Sicherheitssystem, etc. Die HOA wird durch periodische Beiträge der Eigentümer finanziert.

Die HOA hat in der Regel das verbriefte Recht, Eigentümer, die ihren Anforderungen nicht nachkommen, finanziell zu belangen. Die Home Owners Association kann ihre Ausgaben für einen Eigentümer mit einem Pfand (Lien) auf seine Liegenschaft absichern. Falls der Eigentümer den Forderungen der HOA über längere Zeit nicht nachkommt, kann diese das Pfand einfordern. Dies kann zu einer öffentlichen Versteigerung der Liegenschaft führen.

Homestead Exemption

Eine Reduktion (von typischerweise $25'000, abhängig vom County) an der für die Bemessung der Eigentumssteuer (Property Tax) angewandten Einschätzung des Werts der Liegenschaft.

Hotels und Motels

Hotels und Motels werden als Commercial Properties oder als Business Opportunities gehandelt.

I

IOU (I Own You)

Umgangssprachlicher Ausdruck für Schuldschein, der in mündlicher oder schriftlicher Form bestehen kann. Ein IOU ist i.d.R. weniger verbindlich als eine Promissory Note.

K

Kaufabwicklung

Die gesetzlichen Bestimmungen beim Erwerb einer Immobilie in New Jersey haben das Ziel, die Rechte des Käufers zu schützen. Hierzu dient in der Regel ein standardisierter, schriftlicher Kaufvertrag (Contract). Dieser enthält vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer und den Termin für die Eigentumsübertragung (Closing). Im Contract wird ebenfalls ein Deposit (Anzahlung) vereinbart, das der Käufer als Sicherheit hinterlegt. Das Deposit wird bis zum Closing in einem Sperrkonto des Immobilienmaklers (Broker) gehalten.

Vor dem Closing kann der Käufer das Grundstück und die Immobilen auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen. Der Käufer kann zum Beispiel das Grundstück vermessen lassen (Survey) oder das Gebäude auf allgemeine oder spezifische Mängel prüfen lassen (Inspection). Diese Prüfung kann zum Beispiel speziell für das Dach oder einen Termitenbefall ausgelegt werden. Wer die Kosten für diese Prüfungen übernimmt, ist in der Regel Verhandlungssache.

Treten im Rahmen der Abklärungen vor dem Closing neue Mängel auf, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Falls der Käufer substantielle Mängel geltend machen kann, ist ein Rücktritt in der Regel ohne Kosten für den Käufer möglich. Andernfalls kann das Deposit vom Verkäufer als Umtriebsentschädigung eingefordert werden.

Am Tag des Closing erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie gegen Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises und der anfallenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Die finanziellen Belange werden mit einem Closing Statement geregelt, mit welchem die Nettobeträge zu Gunsten des Verkäufers, der öffentlichen Hand und der Drittparteien sowie zu Lasten des Käufers ermittelt werden (Closing Costs). Der Käufer sollte seine Verpflichtungen mittels eines Cashier's Checks (Certified Check), d.h. eines gedeckten Bankschecks in US Dollars oder allenfalls in Bar (-> wichtiger Hinweis) begleichen. Persönliche Checks werden in der Regel nicht akzeptiert. Am Tag des Closing findet auch die abschliessende Besichtigung (Final Walk Through) der Immobilie statt. Hier wird nochmals sichergestellt, dass das Objekt so übergeben wird, wie ursprünglich vereinbart.

In der Regel wird die Eigentumsübertragung zum Schutz des Käufers durch einen Anwalt oder eine unabhängige Title Insurance Gesellschaft durchgeführt. Eine Title Insurance (Rechtstitelversicherung) wird meist vom Käufer abgeschlossen, um Lücken im Rechtsschutz (Cloud on Title) zu schliessen. Diese bietet Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche Dritter hinsichtlich der Immobilie. Der Hypothekargeber verlangt in vielen Fällen ebenfalls den Abschluss einer separaten Title Insurance.

Das Eigentum an der Immobilie wird durch einen Warranty Deed (Besitzübertragungsurkunde) übergeben, welche dann in den Public Records (Grundbuch) eingetragen wird.

L

Landlord

Besitzer, respektive Vermieter einer Liegenschaft.

Lien

Ein Pfandrecht (Zurückbehaltungsrecht) auf eine Immobilie u.a. für geleistete Arbeiten oder Verpflichtungen aus entsprechend formulierten Abmachungen und Verträgen.

Lis Pendens

Ein eingetragenes, rechtliches Dokument, das als Constructive Notice dokumentiert, dass eine Klage (Verfahren) über ein bestimmtes Objekt in einem staatlichen Gericht oder einem Bundesgericht angestrebt wurde.

Lot

Ein unbebautes Grundstück.

M

Maklerkommission

Siehe Real Estate Commission.

Market Value

Marktpreis. Der wahrscheinlichste Preis, der beim Verkauf einer Immobilie an einen vollständig informierten Käufer zu erzielen ist, der willens aber nicht gezwungen ist zu kaufen und der tiefste Preis, den ein informierter Verkäufer akzeptiert, der nicht zum Verkauf gezwungen ist.

Median Price

Der mittlere Preis wird bei Preisvergleichen von Immobilien in den USA häufig angewendet. Der Median oder Zentralwert bezeichnet die Grenze zwischen zwei gleich grossen Hälften. Beim Median Price bestehen somit gleich viele Punkte (Angebote) mit tieferem und höherem Wert (Preis). Siehe auch Average Price.

Mills

Steht für Promille für die Bemessung der Property Tax. 10 Mills = 1%.

MLS (Multiple Listing Service)

Der Multiple Listing Service ist eine Datenbank, die als zentrale Drehscheibe für Immobilien-Angebote  in den Vereinigten Staaten von den regionalen Makler-Vereinigungen betrieben wird. Praktisch alle Makler, die einer regionalen Makler-Vereinigung angehören, erfassen ihre Angebote im MLS, da so sichergestellt ist, dass Interessenten ihre Angebote finden.

Mobile Home

Grundsätzlich mobile Wohneinheiten. Dies sind in der Regel grosszügige Wohnwagen oder mobile Fertighäuser, die permanent in einem Mobile Home Park stationiert sind, bewohnt und auch veräussert werden.

Mortgage

Hypothek, resp. Darlehen für die Finanzierung von Immobilien. Im Rahmen einer Mortgage wird eine Immobilie als Pfand für einen Schuldschein (Note) hinterlegt.

In den werden in der Regel Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren angeboten. Das Modell basiert darauf, dass die Hypothek innerhalb dieser Laufzeit zurückbezahlt (amortisiert) wird. Der monatlich fällige Betrag bleibt während der gesamten Laufzeit gleich.

Seit einiger Zeit werden auch "Interest Only" Hypotheken angeboten, bei denen die Schuld nicht amortisiert wird.

Mortgage Broker

Lizenzierter Vermittler von Hypotheken. Ein Mortgage Broker bewertet Anträge und vermittelt den optimalen Darlehensgeber für einen Käufer.

Multiplex

Ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungen.

N

Net Lease (NN, NNN)

Investition in eine kommerziell genutzte Immobilie, bei der der Mieter einen Teil der anfallenden Kosten direkt bezahlt und dem Investor den Restbetrag der Miete (netto) vergütet. Man unterscheidet in der Regel zwischen NN (Double Net) und NNN (Triple Net) Leases.

Bei NN Leases übernimmt der Mieter die Kosten für den Unterhalt und die Property Tax. Der Besitzer bleibt für das Gebäude und das Dach zuständig. Bei Triple Net (NNN) Leases werden neben den Unterhaltskosten und den Steuern auch Renovationen für den Gebäudezustand und das Dach vom Mieter direkt übernommen. NNN Leases sind somit optimal für Investoren, die sich nicht mit der Immobilie beschäftigen wollen oder können.

Note

Schuldschein, der die Verpflichtung eines Darlehens dokumentiert. Eine Hypothek (Mortgage) muss mit einer Note verbunden sein. Siehe auch Promissory Note.

O

Origination Fee

Eine vom Darlehensgeber belastete Gebühr für die Ausgabe des Darlehens im Rahmen einer Hypothek (Mortgage).

P

Planning Board

Eine Behörde, die in der Regel durch ernannte Laien besetzt ist, die über die Landnutzung einer Stadt, eines Bezirks (County) oder einer Region entscheidet. Siehe auch Zoning.

Points, Mortgage Discount

Gewisse Gebühren für die Bereitstellung einer Hypothek (Mortgage) werden oft in Points ausgedrückt. Die Gebühren werden bei der Ausgabe der Hypothek (in der Regel beim Closing) belastet und erhöhen somit die Gesamtschuld.

Private Mortgage Insurance (PMI)

Versicherung durch eine private Versicherungsgesellschaft, welche das Hypothekarinstitiut gegen Konkurs oder Zahlungsunfähigkeit des Schuldners versichert.

Promissory Note

Eine schriftliche Verpflichtung, einen bestimmten Betrag zurückzubezahlen. Siehe auch Note.

Property Tax

Die Property Tax ist eine Vermögenssteuer auf Grundstücke, die im Wesentlichen von der City, vom Bezirk (County) und vom Schulbezirk (School District) erhoben werden. Jede dieser Hoheiten kann bis 10 Mills (10 Promille = 1%) Steuer pro Jahr erheben. Ja nach Zugehörigkeit des Grundstückes können somit bis maximal 3% Vermögenssteuer pro Jahr anfallen. Zusätzliche Steuerpromille können zeitlich befristet von den einzelnen Steuerhoheiten für spezielle Investitionen (Special Assessments) erhoben werden. Als Grundlage für die Steuerberechnung dient der Schätzwert (Assessed Value) der Immobilie, der durch den County oder City Tax Appraiser erhoben wird.

Weitere Hinweise über Steuern finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Steuern.

Q

Quitclaim Deed

Mit einem Quitclaim Deed werden alle aktuell bekannten Elemente des Eigentums eines Grundstückes (Rechte und Pflichten) vom Verkäufer (Grantor) and den Käufer (Grantee) übertragen. Dies beinhaltet zum Beispiel auch bestehende Grundpfandverschreibungen. Ein Quitclaim Deed enthält jedoch keine Garantie, dass ein Grundstück später nicht von früheren Eigentümern eingefordert werden kann.

Der Verkäufer übernimmt hier keine Garantie über die Qualität des Eigentums (Title), das übertragen wird.

R

Real Estate Broker

Unternehmung die Immobilienspezialisten beschäftigt. Der Broker trägt die abschliessende Verantwortung für die Geschäfte seiner Unternehmung.

Real Estate Commission

Kompensation für die Dienstleistungen der professionellen Immobilienmakler. Diese Gebühren (für Vertretung von Käufer und Verkäufer) werden in den Vereinigten Staaten in der Regel vom Verkäufer übernommen. Für den Käufer entstehen keine Kosten.

Real Estate License

Personen und Firmen, die sich in New Jersey mit dem Handel und den diesbezüglichen Aktivitäten (Werbung, Kauf und Verkauf, Vermietung, Tausch und Schätzen) von Liegenschaften und Unternehmen beschäftigen, müssen eine entsprechende Lizenz vom Staat New Jersey besitzen. Ähnliche Vorschriften bestehen für die meisten verwandten Aufgabengebiete (z.B. Gebäudeinspektoren). Diese Lizenzen werden vom Department for Business and Professional Regulations administriert.

Realtor®

Immobilienmakler, die sich als Mitglieder im lokalen (z.B. Realtors Association of Ocean City), staatlichen (z.B. New Jersey Association of Realtors) und landesweiten Verband der Immobilienmakler (National Association of Realtors) u.a. einem besonders strengen Verhaltenskodex unterstellen.

Realtors® haben Zugriff zu umfassenden lokalen und regionalen Marktinformationen, zum Multiple Listing Service (MLS), kennen Trends und Entwicklungen der Branche und müssen sich laufend weiterbilden.

Realty

Gleichbedeutend wie Immobilie und Liegenschaft (Real Estate, Real Property).

Residential Property

Als Residential Properties gelten in New Jersey Immobilien, die Wohnobjekte mit 1 bis 4 Einheiten beinhalten oder Grundstücke bis maximal 10 Acres.

Restrictive Covenants

Vorschriften in einem Deed, welche die Nutzung einer Immobilie einschränken.

Reverse Mortgage

Bei einer Reverse Mortgage gilt - wie bei einer normalen Hypothek - die Immobilie als Sicherheit. Im Gegensatz zu einer normalen Hypothek, die über kurz oder lang amortisiert (zurückbezahlt) wird, wird eine Reverse Mortgage erst fällig, wenn der letzte der Schuldner stirbt oder die Immobilie aufgibt. Dann versucht der Gläubiger die aufgelaufene Schuld (allenfalls von den Erben) einzutreiben oder er wird die Immobilie veräussern. Der Verkauf kann nicht erzwungen werden auch wenn die aufgelaufene Schuld den Wert der Immobilie übertrifft. Somit sind die Darlehensgeber entsprechend vorsichtig, insbesondere in Bezug auf den Darlehensbetrag und das Alter der Besitzer. Der maximale Darlehensbetrag muss somit unter dem Wert des Eigenheimes liegen und das Modell wird in der Regel nur für Besitzer über 62 Jahren angeboten.

Riparian Rights

Private Eigentumsrechte an einem Fliessgewässer, die bis zum normalen Wasserstand reichen und auch Zugangsrechte (z.B. für Boot, Dock, Baden) zum Gewässer beinhalten können. Diese Rechte sind in der Regel durch lokale und staatliche Vorschriften eingeschränkt, respektive genauer definiert.

S

School District

Region, in der alle öffentlichen Schulen verwaltet werden. Innerhalb des Schuldistriktes gibt es eine Reihe von Schulen für die verschiedenen Alterskategorien. Der Schuldistrikt stellt sicher, dass die Schüler den entsprechenden Schulen zugeteilt werden. Diese Zuteilung kann für jedes Schuljahr ändern. Für die Finanzierung der Schulen erhebt der Schuldistrikt Grundstücksteuern (Property Tax) bis maximal 10 mills.

Setback

Minimalabstand zwischen Grundstückgrenze und Gebäude gemäss den lokalen Zoning Vorschriften.

Single Agency

Vertragsverhältnis zwischen lizenziertem Immobilienspezialist und Verkäufer, respektive Käufer einer Liegenschaft, das auf weitergehendem Vertrauen aufbaut. Im Rahmen eines Single Agency Vertrages ist der Immobilienspezialist verpflichtet, die Interessen seines Kunden umfassend zu wahren.

Single Family Home (SFH)

Einfamilienhaus. Siehe auch Town Home.

Special Warranty Deed

Bei einem Special Warranty Deed übernimmt der Verkäufer (Grantor) eine Gewährleistung gegenüber dem Käufer (Grantee) für die Beschaffenheit des Titel, d.h. er garantiert in der Regel, dass das Eigentum des Grundstückes nicht angefochten wird. Hier gibt es jedoch eine beachtliche Bandbreite an Garantien (im Gegensatz zum General Warranty Deed), so dass ein Special Warranty Deed genau geprüft werden sollte.

Steuern

Informationen über steuerliche Auswirkungen von Immobilienkauf, resp. Verkauf und Eigentum in New Jersey finden Sie in unserem Lexikon Special Steuern.

Subdivision

Einheitlich gestaltete Siedlung (i.d.R. Teil einer Community) mit individuellen Eigentümern, die von einer oder mehreren Firmen (Developer/Builder) gebaut wird. In einer Subdivision gelten Regelungen (Restrictive Covenants) u.a. in Bezug auf einheitliche Gestaltung und Qualität des Unterhaltes, die sicherstellen, dass der Wert der Liegenschaften nicht durch einzelne Ausreisser vermindert wird. Eine Subdivision/Community wird in der Regel von einer Besitzerversammlung (Home Owner Association) verwaltet.

Eine Subdivision hat meist eine gemeinsam nutzbare Infrastruktur wie Clubhaus, Swimmingpool und Fitness Center. Die Aufwendungen für die gemeinsame Infrastruktur und die Verwaltung werden durch obligatorische monatliche Beiträge (Maintenance Fee) finanziert.

Square Foot (sqft)

Ein Square Foot ist ein Flächenmass, üblicherweise genutzt um die Nutz- und Neben- flächen von Immobilien zu beschreiben. 1 sqft = 0.0929 m2 oder 1 m2 = 10.764 sqft. Grössenangaben in Square Feet können überschlagsmässig durch 10 oder 11 geteilt werden, um den Wert in Quadratmetern zu erhalten. 1 Acre = 43'560 sqft.

Weitere Umrechnungsfaktoren finden Sie in unserer Umrechnungstabelle.

T

Taxes

Informationen über steuerliche Auswirkungen finden Sie in unserem Lexikon Special Steuern.

Taxpayer Identification Number (TIN, ITIN)

Identifikationsnummer für Steuerzwecke, die von nichtansässigen Ausländern für einen Immobilienerwerb erforderlich ist. Die TIN wird anstelle der Social Security Number verwendet. Der Antrag auf eine TIN erfolgt bei der Steuerbehörde IRS mit dem Formular W-7.

Tenant

Im Allgemeinen ist der Tenant der Bewohner einer Immobilie. Üblicherweise wird dieser Begriff für einen Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses verwendet.

Transaction Broker

Lizenzierter Immobilienmakler, der ein normales Vertrauensverhältnis zu seinen Kunden aufrecht erhält. Im Unterschied zu einem Single Agency Verhältnis, in dem die Liegenschaftenverkäuferin im Auftrag ihrer Auftraggeber auftritt und deren Interessen umfassend vertritt.

Time Share

Anteiliges Eigentum an einer Immobilie, meist eines Appartements, mit dem Recht, die Immobilie während einer bestimmten Zeit pro Jahr zu nutzen. Häufig werden Time Share Appartements in New Jersey für eine oder zwei Wochen pro Jahr verkauft. Wenn Sie ein Angebot mit einem erstaunlich niedrigen Preis finden, kann es sich beim genaueren Hinschauen als Time Share Objekt herausstellen.

Title

Alle Elemente, die das gesetzliche Eigentum eines Grundstückes und/oder einer Immobilie darstellen. Ein Deed (dokumentiert den Transfer von Eigentum) kann Beweis des Eigentums sein.

Title Insurance

Rechtstitelversicherung, resp. Rechtsmängelversicherung, die allfällige Altlasten auf dem Eigentum, d.h. spätere Ansprüche von früheren Eigentümern oder Pfandhaltern absichert. In der Regel fordert die Hypothekarbank oder das Kreditinstitut den Abschluss einer Title Insurance.

Town Home

Reihen-Einfamilienhaus.

U

Underwriting

Der Ablauf vom Prüfen der Antragsformulare bis zum Bewilligen eines (Hypotheken-) Kredites.

Usury

Illegales Verrechnen von überhöhten Zinssätzen für einen Kredit.

V

VA Loan

Spezieller Hypothekenkredit, bei dem die amerikanische Veteran's Administration den Kredit gegen Zahlungsunfähigkeit absichert. Diese Kredite sind nur für ehemalige Mitglieder der amerikanischen Streitkräfte verfügbar, die einen entsprechenden Nachweis erbringen können.

Variable Rate

Darlehen mit variablem Zinssatz. Der Zinssatz steigt oder sinkt mit dem Markt. In der Regel sind zeitliche Verzögerungen und/oder Limiten (Cap) eingebaut, welche die Zinssätze in einem gewissen Mass stabilisieren.

Variance

Ausnahmebewilligung für eine spezielle, nicht plankonforme Nutzung einer Immobilie, die durch die zuständige lokale erteilt wird. Siehe auch Zoning. Eine Variance kann zum Beispiel erteilt werden, wenn der Zonenplan geändert wird und eine bestehende Nutzung unter den neuen Vorgaben nicht mehr erlaubt wäre (Grandfathering).

Villa

Ein Reihen-Eckhaus, häufig einstöckig. Siehe auch Duplex.

Visa

Bürger von Ländern der EU, der Schweiz oder anderer Länder, denen die USA den Status des "Visa Waiver Programms" gewährt, können sich ohne Visum maximal 90 Tage in den USA aufhalten. Ab Oktober 2004 ist für dieses Programm jedoch ein maschinenlesbarer Pass erforderlich. Die neuen deutschen, österreichischen (Europapass) und Schweizer Pässe (Ausgabe ab 2003) erfüllen diese Anforderungen. Weitergehende Informationen finden Sie auf den folgenden Seiten für Deutschland, die Schweiz und Österreich. Aktuelle Informationen über die Einreise in die USA und das Programm US-VISIT finden Sie beim Department of Homeland Security.

Mit dem Erwerb eines Gewerbes, resp. Unternehmens (Business Opportunity) besteht die Möglichkeit, sich für ein E-2 Visum zu bewerben. Im Wesentlichen wird ein E-2 Visum dann erteilt und erneuert, wenn

Je nach Situation können andere Visa besser geeignet sein. Der Erwerb eines Einfamilienhauses reicht in der Regel nicht aus, um ein E-2 Visum zu beantragen.

Für eine individuelle Beratung verweisen wir Sie gerne an entsprechend spezialisierte Anwälte.

Voluntary Alienenation

Eigentumsübertrag

Warehousing

Zusammennehmen von mehreren, individuellen Hypothekarkrediten durch einen Kreditgeber (Loan Originator), um diese Kredite gesammelt auf dem Sekundärmarkt zu platzieren.

Warranty Deed

Siehe Special Warranty Deed.

Wraparound Mortgage

Eine Finanzierungsart, bei der eine bestehende Hypothek durch den Verkäufer weiter bedient (verzinst) wird und der Käufer eine neue, meist grössere Hypothek vom Verkäufer aufnimmt und verzinst. Der Verkäufer profitiert hier von der Zinsdifferenz zwischen bestehender und neuer Hypothek. Der Käufer kann sich so Mittel verschaffen, die er u.U. auf dem Markt nur zu weniger attraktiven Konditionen erhalten könnte.

Y

Year to Year Tenancy

Jährliches Mietverhältnis, bei dem die Miete jedes Jahr neu festgelegt wird.

Yield

Nettoertrag in Prozent einer Investition oder das Verhältnis des jährlichen Netto- einkommens zum Market Value (Marktwert) einer Immobilie.

YTD (Year to Date)

Betrachtungsperiode in der Regel für finanzielle Resultate oder aufgelaufene Kosten von Beginn des Kalenderjahres bis zum aktuellen Datum.

Z

Zero Lot, Zero Lot Line

Platzsparende Methode für die Anordnung eines Einfamilienhauses auf einem Grundstück. Bei einem Zero Lot liegt eine Seite des Hauses genau auf der Grundstückgrenze. Auf dieser Seite hat das Haus in der Regel keine normalen Fenster sondern allenfalls lediglich transparente Glassteine.

Zoning

Einteilung von Land für unterschiedliche Nutzungszwecke. Über das Zoning können die lokalen oder regionalen Behörden die Entwicklung u.a. von privatem Land und Landreserven steuern. Die Zonenpläne können von den entsprechenden Zoning Boards geändert oder angepasst werden.

Zoning Ordinance

Vorschriften der lokalen Behörden, welche die Nutzungsarten von Immobilien vorgeben. Die Vorgaben hängen in der Rege davon ab, wo und wie die Immobilie gelegen ist, von der Grösse der Stockwerke und/oder der Grundstücksgrösse, etc.

Zweitwohnung

Wenn Sie Ihr Domizil in New Jersey als Zweitwohnung deklarieren, können Sie den Abzug für die Erstresidenz (Homestead Exemption) an der Eigentumssteuer (Property Tax) nicht geltend machen. Siehe auch Absentee Owner.