Der offizielle Name ist "1031 TAX DEFERRED EXCHANGE"

Was sich dahinter verbirgt ist eine Steuererleichterung für Immobilien Investoren. Sicherlich haben einige von Ihnen schon davon gehört, oder sogar schon eine solche Transaktion durchgeführt. Ursprünglich eingeführt als ein Fehler (loophole) in der Gesetzgebung haben findige Köpfe wege gefunden um Investoren eine Steuererleichterung zu bieten wenn man Investment Immobilien gegen eine bessere Immobilie tauschen möchte.

Das System funktioniert wie folgt. Beispiel: Franz Werner besitzt eine Investment Immobilie in New York City und möchte nun ein interessanteres Objekt in Ocean City, New Jersey kaufen. Heutiger Marktwert seiner New York Immobilie ist $750,000. Ursprünglicher Kaufpreis in 1993 war $420,000. Unter normalem Steuerrecht müsste Herr Werner bei einem Verkauf die Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis und heutigem Verkaufspreis ($330,000) als Profit/Capital Gain versteuern und beim Verkauf der Immobilie entsprechende Steuern zahlen.

Nicht so bei einem 1031 Tax Deferred Exchange. Der Internal Revenue Service erlaubt Ihnen Ihre Investment Immobilien zu verkaufen und Ihre Steuerpflicht aufzuschieben (deferred). Solange Sie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf Ihrer alten Immobilie ein neues Investment-Objekt kaufen, zahlen Sie zunächst keine Steuern auf Ihren Gewinn/Profit. Die Steuerpflicht ist damit jedoch nicht aufgehoben, aber aufgeschoben.

Der Vorteil: Sie können jahrelang so weitere Investment Immobilien kaufen und verkaufen. Solange Sie immer einen 1031 Exchange durchführen können Sie Ihre Steuerpflicht bis zum Lebensende aufschieben. Und selbst im falle Ihres Ablebens gibt es noch Möglichkeiten daß Ihre Erben keine Steuern mehr auf Ihre Profite zahlen müssen (konsultieren Sie dazu aber einen Anwalt oder Steuerberater). So können Sie sich zu Lebzeiten z.B. mit Mietshäusern ständig verbessern, und im Laufe der Zeit immer Ihre älteren Investment Objekte verkaufen und mit mehr ertragreicheren Immobilien ersetzen.

Das wichtigste Kriterium ist jedoch daß das neue Objekt mindestens den gleichen Wert hat, oder preislich höher liegt. Dazu kommt daß man innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der alten Immobilie bereits das neue Objekt benennen muss. Sollte man aber das noch nicht konkret unter Dach und Fach haben, kann man bis zu 3 mögliche Objekten benennen. Wichtig ist daß Sie eines dieser 3 Objekte dann auch innerhalb von 180 Tagen kaufen. Sollte aus irgendeinem Grunde Ihre alte Immobilie an Wert verloren haben, so können Sie trotzdem den 1031 Exchange durchführen und Ihren Verlust vortragen.

Desweiteren können Sie auch z.B. ein grosses Objekt verkaufen, und sich mehrere kleinere Investment Immobilien zulegen. Solange der Wert der neuen Immobilien den Wert der alten Immobilie übersteigt ist das auch möglich.

Was qualifiziert eine Immobilie als Investment? Jedes Grundstück, Haus oder Gewerbegrundstück was im produktiven Handel oder Gewerbe genutzt wird, oder auch zum Vermieten. Zum Beispiel eine Eigentumswohnung, Haus, Bürohaus, Mobile Home oder sogar ein leeres Grundstück was Sie als Parkplatz vermieten eignet sich für ein 1031 Property Exchange.

Der Vorgang ist relativ einfach. Jedoch müssen verschiedene Fakten und Vorgehensweisen bei der Durchführung berücksichtigt werden. Daher ist es empfehlenswert vor der Durchführung einen qualifizierten Makler oder Steuerberater zu konsultieren.